- Căn cứ Điều 8 Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện thuế GTGT và thuế TNCN đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế TNCN quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế quy định: Khấu trừ thuế, khai thuế, nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản

 “1. Đối với trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế

Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế là cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với cá nhân; cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với tổ chức không phải là tổ chức kinh tế (cơ quan Nhà nước, tổ chức Đoàn thể, Hiệp hội, tổ chức Quốc tế, Đại sứ quán, Lãnh sự quán, ...); cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế mà trong hợp đồng không có thoả thuận bên thuê là người nộp thuế thay.

a) Nguyên tắc khai thuế

- Cá nhân trực tiếp khai thuế thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân nếu có tổng doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng.

- Cá nhân lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán hoặc khai thuế một lần theo năm. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung.

...d) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo kỳ hạn thanh toán chậm nhất là ngày thứ 30 (ba mươi) của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê.

Ví dụ 9 : Ông X có phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thời hạn thuê là 02 năm - tính theo 12 tháng liên tục - kể từ ngày 10/04/2015 đến ngày 09/04/2017 có kỳ hạn thanh toán theo quý. Ông X lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán thì: Thời hạn khai thuế của kỳ đầu tiên chậm nhất là ngày 30 tháng 7 năm 2015 (ngày 30 của tháng đầu quý III); Thời hạn khai thuế của kỳ thứ hai chậm nhất là ngày 30 tháng 10 năm 2015. Các kỳ khai thuế tiếp theo thực hiện tương tự, chậm nhất là ngày 30 của tháng đầu quý sau quý bắt đầu thời hạn cho thuê; Trường hợp hợp đồng cho thuê nhà của Ông X có kỳ hạn thanh toán là 6 tháng/lần. Ông X lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán thì: Thời hạn khai thuế của kỳ đầu tiên chậm nhất là ngày 30 tháng 7 năm 2015 (ngày 30 của tháng đầu quý III); Thời hạn khai thuế của kỳ thứ hai chậm nhất là ngày 30 tháng 01 năm 2016. Các kỳ khai thuế tiếp theo thực hiện tương tự, chậm nhất là ngày thứ 30 của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê.

- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày thứ 90 (chín mươi) kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.

đ) Thời hạn nộp thuế

Thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.

2. Đối với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản

Cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế mà trong hợp đồng thuê có thoả thuận bên đi thuê nộp thuế thay thì doanh nghiệp, tổ chức kinh tế có trách nhiệm khấu trừ thuế, khai thuế và nộp thuế thay cho cá nhân bao gồm cả thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

...d) Nơi nộp hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế

Nơi nộp hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế đối với trường hợp doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân được thực hiện như đối với cá nhân trực tiếp khai thuế hướng dẫn tại điểm c, điểm d và điểm đ khoản 1 Điều này”.

Căn cứ Điều 6 Thông tư số 95/2016/TT-BTC ngày 28/6/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn về đăng ký thuế quy định Thời hạn thực hiện đăng ký thuế của người nộp thuế

Người nộp thuế có trách nhiệm thực hiện đăng ký thuế theo đúng thời hạn quy định tại Điều 22 Luật quản lý thuế, cụ thể như sau:

“…3. Hộ gia đình, nhóm cá nhân, cá nhân kinh doanh thực hiện đăng ký thuế cùng với thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần đầu. Trường hợp được cơ quan đăng ký kinh doanh cấp Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh thì hộ gia đình, nhóm cá nhân, cá nhân kinh doanh phải thực hiện đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế trong thời hạn 10 (mười) ngày làm việc kể từ ngày ghi trên Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh….”

Căn cứ Khoản 2 Điều 5 Thông tư số 302/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí môn bài quy đinh: Khai, nộp lệ phí môn bài đối với cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ

 “a) Khai lệ phí môn bài

…a.2) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình cho thuê bất động sản khai lệ phí môn bài một lần theo từng hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản kéo dài trong nhiều năm thì nộp lệ phí môn bài theo từng năm tương ứng với số năm cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai, nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân một lần đối với hợp đồng cho thuê bất động sản kéo dài trong nhiều năm thì nộp mức lệ phí môn bài của một năm.

a.3) Trường hợp cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình sản xuất, kinh doanh không trực tiếp khai, nộp thuế với cơ quan thuế mà có tổ chức khai và nộp thay thuế thì tổ chức có trách nhiệm nộp thuế thay có trách nhiệm nộp thay lệ phí môn bài của cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất kinh doanh khi cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình này chưa nộp.

b) Nộp lệ phí môn bài

Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình thực hiện nộp lệ phí môn bài chậm nhất là ngày 30 tháng 01hàng năm…”.

Căn cứ các quy định trên, trường hợp tháng 9 năm 2018 cá nhân có phát sinh hoạt động cho thuê nhà theo đúng quy định của pháp luật với thời gian cho thuê là 5 năm, kỳ hạn thanh toán là 6 tháng/ lần. Theo thỏa thuận của hợp đồng bên thuê (Công ty) chịu trách nhiệm kê khai, nộp các thuế theo quy định của pháp luật. Trường hợp cá nhân có phát sinh thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà không trực tiếp khai, nộp thuế với cơ quan thuế mà có tổ chức khai và nộp thay thuế cho cá nhân đó thì tổ chức có trách nhiệm nộp thuế thay có trách nhiệm kê khai, nộp thay thuế theo hướng dẫn tại Khoản 2 Điều 8 Thông tư 92/2015TT-BTC; Khoản 2 Điều 5 Thông tư số 302/2016/TT-BTC nêu trên.

Người nộp thuế được lựa chọn khai thuế đối với hoạt động cho thuê nói trên theo kỳ thanh toán hoặc khai thuế một lần theo năm. Trường hợp người nộp thuế lựa chọn  khai thuế một lần theo năm thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế năm 2018 là ngày 01/4/2019 (do ngày 31/3/2019 là chủ nhật là ngày nghỉ theo quy định).

Về thủ tục đăng ký thuế đối với trường hợp cá nhân có phát sinh thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà nêu trên thì cá nhân có trách nhiệm thực hiện đăng ký thuế theo đúng thời hạn quy định tại Khoản 3 Điều 6 Thông tư 95/2016/TT-BTC.

Đối với trường hợp cụ thể, đề nghị độc giả cung cấp hồ sơ cụ thể và liên hệ với cơ quan thuế quản lý trực tiếp để được hướng dẫn.