Bộ Tài chính ban hành Thông tư ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và Phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá
Ngày 16/5/2024, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá, Thông tư này có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2024. Theo đó, Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá có những nội dung như:
Phần I. Sự cần thiết, mục đích và quan điểm ban hành Thông tư
1. Sự cần thiết ban hành Thông tư
- Luật Giá số 16/2023/QH15 đã được Quốc hội thông qua ngày 19/6/2023, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2024. Trong đó, tại Điểm a Khoản 10 Điều 14 Luật Giá năm 2023 quy định Bộ Tài chính có nhiệm vụ, quyền hạn: “a) Ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam;”. Đồng thời, tại khoản 2 Điều 42 Luật Giá, quy định: “2. Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành, tổ chức theo dõi thực hiện Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam; rà soát, kiến nghị cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy định mâu thuẫn, chồng chéo trong hoạt động thẩm định giá.”
- Khảo sát thực tế, thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá được quy định tại Bước 3 và bước 4 Quy trình thẩm định giá thuộc Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính. Sau khi Luật Giá 2023 được ban hành, để kịp thời ban hành các Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam; cần thiết rà soát lại các tiêu chuẩn thẩm định giá hiện hành để kịp thời sửa đổi, bổ sung và thay thế.
Đồng thời, việc khảo sát thực tế, thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá là một nội dung quan trọng và là yêu cầu bắt buộc của các cuộc thẩm định giá, cần được cần xem xét, hướng dẫn riêng bằng 01 Chuẩn mực. Quá trình thu thập và phân tích thông tin sẽ giúp mô tả đầy đủ và chính xác các đặc điểm, hiện trạng của tài sản thẩm định giá và về thị trường của tài sản thẩm định giá. Mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin là một trong các căn cứ để thẩm định viên lựa chọn và áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp khi thẩm định giá tài sản.
- Quá trình áp dụng Quy trình thẩm định giá thuộc Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 đã phát sinh một số vướng mắc liên quan đến nội dung khảo sát thực tế, thu thập và phân tích thông tin, đặt ra yêu cầu cần sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tiễn. Chẳng hạn:
Thứ nhất, việc khảo sát, thu thập thông tin về các tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh) hiện đang quy định chỉ do thẩm định viên về giá trực tiếp thực hiện. Điều này gây khó khăn trong thực tiễn hoạt động thẩm định giá tại các doanh nghiệp thẩm định giá khi số lượng các thẩm định viên hạn chế trong khi các vụ việc thẩm định giá ngày càng tăng, tài sản thẩm định giá nhiều, nằm phân tán và rải rác nhiều khu vực.
Thứ hai, chưa có hướng dẫn cụ thể trong trường hợp phát sinh những hạn chế, khó khăn mà không khắc phục được trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin; việc quy định phải chụp ảnh tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết khi thực hiện khảo sát, thu thập thông tin là không cần thiết, thậm chí là không khả thi trong nhiều trường hợp, như trường hợp tài sản được yêu cầu tại các thời điểm trong quá khứ hoặc tài sản thẩm định giá bị mất, bị hủy hoại hoặc thất lạc, thẩm định viên không thể tiếp cận được tài sản thẩm định giá vì lý do bất khả kháng…
Thứ ba, chưa có hướng dẫn cụ thể và chi tiết về các nguồn thông tin thu thập và cách thức thu thập thông tin;
Thứ tư, thẩm định viên chưa thực hiện hoặc thực hiện một cách sơ sài đối với yêu cầu kiểm chứng để bảo đảm độ tin cậy, chính xác thông tin trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.
Ngoài ra, tính đến nay, Chuẩn mực thẩm định giá quốc tế đã trải qua 02 lần sửa chữa, hoàn thiện vào năm 2017, 2019, 2024 (có hiệu lực vào 1/1/2025), bao gồm các nội dung về thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá. Vì vậy, việc tiếp thu những nội dung mới của Chuẩn mực thẩm định giá quốc tế 2024 cũng như các nghiên cứu mới trong lĩnh vực thẩm định giá, là điều cần thiết.
Để kịp thời ban hành các Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam căn cứ vào các quy định tại Điểm a Khoản 10 Điều 14 và Khoản 2 Điều 42 Luật Giá 2023; trên cơ sở đánh giá thực tiễn áp dụng các hướng dẫn về thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, nhằm khắc phục những khó khăn, vướng mắc nêu trên đồng thời bảo đảm phù hợp với các Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, Cục Quản lý giá trình Bộ ban hành Thông tư ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và Phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.
2. Mục đích và Quan điểm xây dựng dự thảo Thông tư
Trước hết, để kiện toàn hệ thống pháp luật về thẩm định giá nhằm tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về thẩm định giá đối với doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá, trên cơ sở nhiệm vụ, quyền hạn của Bộ Tài chính, quy định tại Luật Giá số 16/2023/QH15 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2024). Thứ hai, nhằm bảo đảm hệ thống pháp luật về thẩm định giá đồng bộ với quy định của pháp luật có liên quan, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật. Thứ ba, hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá nhằm tăng cường quản lý nhà nước đối với hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá hành nghề đảm bảo tính tuân thủ quy định pháp luật về thẩm định giá ngày càng chặt chẽ hơn.
Bên cạnh mục đích xây dựng Thông tư cần có những quan điểm sau:
Một là, bảo đảm tuân thủ quy định tại Luật Giá, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật và pháp luật có liên quan và không nhắc lại những nội dung đã được quy định tại văn bản quy phạm pháp luật khác.
Hai là, bảo đảm có hiệu lực thi hành đồng thời với Luật Giá 2023.
Ba là, kế thừa một số quy định về thu thập và phân tích thông tin tại khoản 4, khoản 5 Mục II Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 – Quy trình thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính, đồng thời có sửa đổi, bổ sung theo hướng quy định cụ thể và chi tiết hơn về thu thập và phân tích thông tin tài sản thẩm định giá.
Phần II. Nội dung cơ bản của dự thảo Chuẩn mực
1. Về các nội dung kế thừa, sửa đổi, bổ sung so với Khoản 4, khoản 5 Mục II Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 – Quy trình thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính.
Để bảo đảm phù hợp cơ sở với các quy định của Chuẩn mực thẩm định giá quốc tế, kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn áp dụng Chuẩn mực thẩm định giá tại Việt Nam, nội dung dự thảo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và Phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá được hoàn thiện theo hướng:
- Tiếp tục kế thừa một số quy định về thu thập và phân tích thông tin tại khoản 4, khoản 5 Mục II Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 – Quy trình thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính, đồng thời có sửa đổi, bổ sung theo hướng quy định cụ thể và chi tiết hơn về khảo sát trực tiếp tài sản thẩm định giá, như quy định về chụp ảnh tài sản và những hình ảnh để minh chứng về hiện trạng của tài sản, lập Biên bản khảo sát hiện trạng tài sản thẩm định giá; các trường hợp không cần thực hiện khảo sát hiện trạng tài sản…
- Mở rộng đối tượng thực hiện thu thập thông tin về tài sản thẩm định giá, bao gồm người thực hiện thẩm định giá (thẩm định viên về giá hoặc cá nhân thực hiện thẩm định giá của Nhà nước theo quy định của pháp luật về giá) hoặc cá nhân giúp việc cho thẩm định viên về giá hoặc thành viên giúp việc cho Hội đồng thẩm định giá Nhà nước; đồng thời đưa các nội dung này vào giải thích từ ngữ cùng với cụm từ khác như “thu thập thông tin về tài sản thẩm định giá” và “phân tích thông tin”.
- Quy định cụ thể về các các nguồn thu thập thông tin và cách thức thu thập thông tin tương ứng với các nguồn thu thập thông tin nói trên; đồng thời quy định cụ thể về việc xem xét, đánh giá thông tin thu thập được, phân tích thông tin của tài sản thẩm định giá.
- Ngoải ra, tại dự thảo Thông tư không quy định về nội dung “kiểm tra việc thực hiện Chuẩn mực” bởi việc kiểm tra thực hiện các quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, bao gồm Chuẩn mực về Thu thập và Phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá đã được quy định là một trong các nội dung kiểm tra việc chấp hành pháp luật về thẩm định giá quy định tại Thông tư quy định về trình tự, thủ tục kiểm tra việc chấp hành pháp luật về giá, thẩm định giá (cùng đồng thời có hiệu lực vào ngày 01/7/2024 với các Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam).
2. Nội dung cơ bản của Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá
Chuẩn mực thẩm định giá Việt nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá xây dựng gồm 8 Điều, cụ thể:
- Về phạm vi điều chỉnh (Điều 1): Chuẩn mực này quy định và hướng dẫn thực hiện thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá khi thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá.
- Về đối tượng áp dụng (Điều 2): gồm thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá; tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động thẩm định giá của Nhà nước theo quy định của pháp luật về giá; tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá, bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá (nếu có).
- Về giải thích từ ngữ (Điều 3): giải thích từ ngữ đối với các cụm từ “người thực hiện thẩm định giá”, “người thu thập thông tin”, “thu thập thông tin về tài sản thẩm định giá” và “phân tích thông tin”.
- Về thu thập thông tin (Điều 4): quy định về nội dung và các yêu cầu đối với việc thu thập thông tin, như thông tin cần thu thập về tài sản thẩm định giá bao gồm thông tin về các đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật, thông tin về thị trường và các thông tin khác liên quan đến tài sản thẩm định giá; thu thập thông tin về tài sản thẩm định giá là yêu cầu bắt buộc khi thực hiện thẩm định giá tài sản; người thu thập thông tin chịu trách nhiệm về tính khách quan, trung thực của thông tin, số liệu do mình đã thu thập; thông tin về tài sản thẩm định giá được thu thập tại thời điểm thẩm định giá….
- Về nguồn thông tin thu thập (Điều 5): gồm (1) Thông tin do tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá cung cấp; (2) Thông tin từ kết quả khảo sát hiện trạng tài sản thẩm định giá; (3) Thông tin từ các chuyên gia, các tổ chức giám định, tư vấn thiết kế, kỹ thuật và các tổ chức, cá nhân khác; (4) Thông tin từ kết quả khảo sát, thu thập thông tin về thị trường và các chủ thể tham gia thị trường của tài sản thẩm định giá; (5) Thông tin của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
- Về cách thức thu thập thông tin (Điều 6), như yêu cầu khách hàng thẩm định giá cung cấp đầy đủ và kịp thời các hồ sơ, tài liệu về tài sản thẩm định giá; khảo sát hiện trạng tài sản thẩm định giá; sử dụng ý kiến tư vấn từ các chuyên gia, các tổ chức, cá nhân cung cấp dịch vụ tư vấn giám định, thiết kế, xây dựng, kỹ thuật và các dịch vụ khác liên quan đến tài sản thẩm định giá…
- Về xem xét, đánh giá thông tin thu thập (Điều 7): Trên cơ sở các thông tin thu thập được, người thực hiện thẩm định giá xem xét và sử dụng các thông tin, số liệu tin cậy, phù hợp để đưa vào phân tích thông tin và áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.
- Về phân tích thông tin (Điều 8): Nội dung về phân tích thông tin phải được thể hiện trong Hồ sơ thẩm định giá. Đồng thời, các thông tin thu thập được phân tích theo các nhóm nội dung, như phân tích những thông tin cơ bản về tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá; mục đích thẩm định giá; thời điểm thẩm định giá; căn cứ pháp lý để thẩm định giá; cơ sở giá trị của thẩm định giá; phân tích những thông tin về đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá…