Bộ Tài chính ban hành Thông tư ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường

Luật Giá số 16/2023/QH15 đã được Quốc hội thông qua vào kỳ họp lần thứ 5 ngày 19/6/2023. Để đảm bảo đồng bộ và kịp thời trong việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực thẩm định giá theo thẩm quyền của Bộ Tài chính, - Luật Giá số 16/2023/QH15 đã được Quốc hội thông qua ngày 19/6/2023, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2024. Trong đó, tại Điểm a Khoản 10 Điều 14 Luật Giá năm 2023 quy định Bộ Tài chính có nhiệm vụ, quyền hạn: “a) Ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam;”

- Khoản 2 Điều 42 Luật Giá, quy định: “2. Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành, tổ chức theo dõi thực hiện Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam; rà soát, kiến nghị cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy định mâu thuẫn, chồng chéo trong hoạt động thẩm định giá.”

Để kịp thời ban hành các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn Luật Giá năm 2023 trong lĩnh vực thẩm định giá theo thẩm quyền của Bộ Tài chính (bao gồm chuẩn mực thẩm định giá về cách tiếp cận từ thị trường)

Ngày 16/5/2024, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 32/2024/TT-BTC ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2024. Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 hết hiệu lực kể từ ngày Thông tư số 32/2024/TT-BTC có hiệu lực thi hành.

Sự cần thiết ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08 - Cách tiếp cận từ thị trường được ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính. Quá trình triển khai các Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08, 09 và 10 cũng đã bộc lộ một số những vướng mắc, chẳng hạn như:

Thứ nhất, các hướng dẫn thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08 tại quy định hiện hành về cơ bản mới phù hợp với thẩm định giá các tài sản là bất động sản, máy móc thiết bị, trong khi Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08 là tiêu chuẩn chung về cách tiếp cận trong thẩm định giá cần có các hướng dẫn chung phù hợp với tất cả các tài sản, các lưu ý cụ thể nếu có sẽ được hướng dẫn riêng tại các tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản cụ thể. Đối với thẩm định giá doanh nghiệp, tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 đã hướng dẫn hai phương pháp giá giao dịch và phương pháp tỷ số bình quân thuộc cách tiếp cận từ trường, tuy nhiên chưa được đề cập tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08.

Thứ hai, việc kiểm chứng thông tin đối với tài sản so sánh, đặc biệt là các thông tin thu thập trên mạng Internet hoăc các bản chào mua, chào bán của những người mua trên thị trường hoặc của những nhà cung cấp hiện chưa quy định cụ thể tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08 và đặt ra yêu cầu cần thiết có các hướng dẫn chi tiết hơn về kiểm chứng thông tin tài sản so sánh.

Thứ ba, tính đến nay, Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã trải qua các lần sửa chữa, hoàn thiện vào năm 2017, 2020 và 2024 (có hiệu lực vào năm 2025), bao gồm các nội dung về cách tiếp cận từ thị trường. Vì vậy, việc tiếp thu những nội dung mới của Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2025 cũng như các nghiên cứu mới trong lĩnh vực thẩm định giá, là điều cần thiết.

Mục đích và quan điểm của việc ban hành Thông tư

Thứ nhất, kiện toàn hệ thống pháp luật về thẩm định giá nhằm tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về thẩm định giá đối với doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá, trên cơ sở nhiệm vụ, quyền hạn của Bộ Tài chính, theo quy định tại Luật Giá số 16/2023/QH15 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2024).

Thứ hai, bảo đảm hệ thống pháp luật về thẩm định giá đồng bộ với quy định của pháp luật có liên quan, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Thứ ba, hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá nhằm tăng cường quản lý nhà nước đối với hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá hành nghề đảm bảo tính tuân thủ quy định pháp luật về thẩm định giá ngày càng chặt chẽ hơn.

Quan điểm ban hành Thông tư nhằm bảo đảm tuân thủ quy định tại Luật Giá, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật và pháp luật có liên quan và không nhắc lại những nội dung đã được quy định tại văn bản quy phạm pháp luật khác. Bên cạnh đó, bảo đảm có hiệu lực thi hành đồng thời với Luật Giá 2023. Đồng thời, quy định về các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí và thu nhập và các phương pháp thẩm định giá thuộc các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí và thu nhập trên cơ sở tiếp thu Chuẩn mực thẩm định giá quốc tế, kinh nghiệm quốc tế phù hợp và đánh giá thực tiễn áp dụng và kế thừa những quy định phù hợp của các tiêu chuẩn thẩm định giá tại Việt Nam hiện hành (Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08 - Cách tiếp cận từ thị trường, Tiêu chuẩn thẩm định giá số 09 – Cách tiếp cận từ chi phí và Tiêu chuẩn thẩm định giá số 10 – Cách tiếp cận từ thu nhập ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính).

Những nội dung cơ bản của Chuẩn mực về cách tiếp cận từ thị trường

Đầu tiên, Cách tiếp cận từ thị trường (Điều 4) xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản so sánh đã có các thông tin về giá trên thị trường; trường hợp thẩm định giá doanh nghiệp được sử dụng thêm các thông tin về giá của chính tài sản thẩm định giá. Tùy theo loại tài sản, cách tiếp cận từ thị trường có thể được cụ thể hóa thành các phương pháp gồm phương pháp so sánh, phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.

Tiếp theo, phương pháp so sánh (Điều 5) xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở đối chiếu, phân tích và đánh giá các yếu tố so sánh của các tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá từ đó điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh làm cơ sở ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.

Bên cạnh đó, việc khảo sát và thu thập thông tin (Điều 6) về tài sản so sánh phải đáp ứng các yêu cầu như: Thông tin thu thập về các tài sản so sánh phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế và phải có sự xem xét, đánh giá để bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi đưa vào phân tích, tính toán; ưu tiên lựa chọn các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm thẩm định giá và địa điểm của tài sản thẩm định giá; Số lượng thông tin thu thập phải bảo đảm ít nhất 03 tài sản so sánh có thời điểm thu thập giá diễn ra tại hoặc gần nhất với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 24 tháng tính từ thời điểm thẩm định giá trở về trước….

Việc phân tích thông tin nhằm so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt (Điều 7), những lợi thế và điểm bất lợi theo các yếu tố so sánh giữa tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh. Các yếu tố so sánh bao gồm các yếu tố so sánh định tính và các yếu tố so sánh định lượng thể hiện đặc trưng cơ bản của loại tài sản về đặc điểm pháp lý, tình trạng giao dịch, đặc điểm kinh tế- kỹ thuật của tài sản và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài sản…Về điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh (Điều 8), gồm các nội dung: Căn cứ điều chỉnh, nguyên tắc điều chỉnh, phương thức điều chỉnh, mức điều chỉnh, thứ tự điều chỉnh và nguyên tắc khống chế của tài sản so sánh so với tài sản thẩm định giá. Về xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh (Điều 9): Mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh là cơ sở để ước tính mức giá trị của tài sản thẩm định. Việc điều chỉnh theo các yếu tố so sánh và xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh được thể hiện tại Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn. Về xác định giá trị của tài sản thẩm định giá (Điều 10): Việc xác định giá trị của tài sản thẩm định giá được thực hiện trên cơ sở mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh kết hợp với việc phân tích chất lượng thông tin của các tài sản so sánh (về nguồn thông tin, về mức độ tin cậy và phù hợp của thông tin) và các tiêu chí, gồm tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất, tổng số lần điều chỉnh, biên độ điều chỉnh, tổng các giá trị điều chỉnh thuần.