Kính gửi:  Các doanh nghiệp thẩm định giá

Thi hành Quyết định số 1385/QĐ-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc Phê duyệt kế hoạch kiểm tra về việc chấp hành quy định của pháp luật về thẩm định giá năm 2014; Quyết định số 216/QĐ-QLG ngày 06/8/2014 của Cục trưởng Cục Quản lý giá về việc thành lập Đoàn kiểm tra về việc chấp hành pháp luật về thẩm định giá năm 2014.

Căn cứ Biên bản kiểm tra về việc chấp hành quy định của pháp luật về thẩm định giá của các doanh nghiệp thẩm định giá;

Trong năm 2014, Bộ Tài chính đã tiến hành kiểm tra 30 doanh nghiệp thẩm định giá, kết quả thực hiện việc chấp hành quy định của pháp luật về thẩm định giá được đánh giá khái quát như sau:

I.     Đánh giá chung tình hình hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá

 Về cơ bản, các doanh nghiệp thẩm định giá đều có ý thức tuân thủ các quy định pháp luật về thẩm định giá và Hệ thống các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, cụ thể: các doanh nghiệp được kiểm tra đều có đăng ký kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; người đại diện theo pháp luật là Giám đốc hoặc Phó Giám đốc được ủy quyền có Thẻ thẩm định viên về giá; các thẩm định viên đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp hoặc chi nhánh đều ký hợp đồng lao động; các doanh nghiệp thông báo khi có sự thay đổi về địa chỉ, thẩm định viên... tại doanh nghiệp với Cục Quản lý giá; nội dung Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá của các doanh nghiệp cơ bản tuân thủ theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

II.       Một số tồn tại của doanh nghiệp thẩm định giá trong thời kỳ kiểm tra

Qua kiểm tra, các doanh nghiệp thẩm định giá chưa thực hiện đúng quy định pháp luật về thẩm định giá tại một hoặc một số nội dung sau:

-      Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của một số doanh nghiệp đăng ký hoạt động thẩm định giá chưa đúng tên là ngành thẩm định giá; do chưa có quy định cụ thể, trước mắt các doanh nghiệp nên đưa tên ngành thẩm định giá vào Mã ngành đăng ký kinh doanh: Hoạt động chuyên môn, khoa học công nghệ khác chưa được phân vào đâu hoặc Hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh khác còn lại chưa được phân vào đâu hoặc Ngành nghề chưa khớp mã với Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam để thuận tiện cho công tác quản lý nhà nước về hoạt động thẩm định giá.

-      Người ký Chứng thư và Báo cáo kết quả thẩm định giá chưa thực hiện đúng theo Mẫu quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.

-      Một số doanh nghiệp chưa thực hiện việc đóng Bảo hiểm xã hội, Bảo hiểm y tế,...cho các thẩm định viên về giá theo quy định về pháp luật lao động. Một số doanh nghiệp chưa trích lập hoặc trích lập chưa đúng quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp hoặc chưa mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp theo quy định tại Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính.

-      Phương pháp thẩm định giá:

         Phương pháp thẩm định giá trong một số Báo cáo thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá kèm theo còn một số tồn tại sau:

+ Phương pháp so sánh: chưa có những biện luận, diễn giải để điều chỉnh các mức giá so sánh về mức giá của tài sản cần thẩm định. Báo cáo thẩm định giá chưa thuyết minh lý do lựa chọn kết quả thẩm định giá trong số các phương án mà báo cáo thẩm định giá nêu ra. Một số doanh nghiệp có báo giá chỉ là bản sao, chưa có dấu và tên của nhà cung cấp hoặc tên nhà cung cấp không đồng nhất; báo giá không đề ngày tháng hoặc sai ngày tháng, thiếu chữ ký của người cung cấp; chưa có phiếu khảo sát thông tin; báo giá hết hiệu lực trước ngày thực hiện thẩm định giá., v.v...

+ Phương pháp chi phí: chưa có hoặc thiếu các phân tích, đánh giá cụ thể để đưa ra tỷ lệ chất lượng còn lại; hoặc một số hồ sơ chưa phân tích, diễn giải về việc áp dụng đơn giá xây dựng,...

+ Phương pháp thu nhập: chưa có thuyết minh cụ thể về cách xác định doanh thu, chi phí; không có thông tin về khảo sát thị trường (chỉ có thông tin khảo sát trên mạng internet…); không có bảng tổng hợp cụ thể về thông tin thu thập để đưa ra mức giá khi xác định doanh thu, chi phí.

+ Phương pháp thặng dư: một số hồ sơ chưa có diễn giải cụ thể để làm rõ việc áp dụng tỉ suất chiết khấu trong chiết khấu dòng thu nhập.

- Một số doanh nghiệp chưa bảo quản và lưu trữ đầy đủ hồ sơ theo quy định.

III.  Yêu cầu chấn chỉnh tồn tại chung đối với các doanh nghiệp.

Qua kết quả kiểm tra, Bộ Tài chính đề nghị các doanh nghiệp nghiêm túc rút kinh nghiệm và khắc phục những thiếu sót đối với các vấn đề sau đây:

1.    Về quản lý các đơn vị phụ thuộc doanh nghiệp (Chi nhánh, VP đại diện)

Trong thời gian vừa qua, Chi nhánh Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà tại Hà Nội không có chức năng thẩm định giá và không thuộc danh sách Thông báo đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá của Bộ Tài chính; Giám đốc Chi nhánh và nhân viên của Chi nhánh (người ký Chứng thư thẩm định giá) không phải là thẩm định viên về giá. Tuy nhiên, Chi nhánh Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà tại Hà Nội đã phát hành các Chứng thư thẩm định giá là không đúng với quy định của pháp luật về thẩm định giá.

Vì vậy, Cục Quản lý giá đề nghị các doanh nghiệp rà soát toàn bộ hoạt động của Chi nhánh (Văn phòng đại diện) trực thuộc và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc quản lý Chi nhánh của doanh nghiệp theo quy định.

2. Về thực hiện báo cáo và quản lý doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá hành nghề

- Thời gian gần đây, một số doanh nghiệp chưa thực hiện đúng việc thông báo kịp thời bằng văn bản tới Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) khi thay đổi trong quá trình hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 17 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ. Đề nghị các doanh nghiệp thực hiện nghiêm túc quy định này, trường hợp chậm thông báo sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 của Chính phủ Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá, phí, lệ phí, hóa đơn.

- Đối với các doanh nghiệp chưa thực hiện đúng quy định về trách nhiệm của người sử dụng lao động, đề nghị thực hiện đúng quy định của pháp luật về sử dụng dụng lao động như: hợp đồng lao động, trả lương, chế độ trích nộp Bảo hiểm xã hội, Bảo hiểm y tế,...đối với người lao động là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.

3. Về tỷ lệ góp vốn tại doanh nghiệp

Đối với các Công ty TNHH hai thành viên trở lên, Công ty cổ phần có tỷ lệ vốn góp của thành viên, cổ đông sáng lập là tổ chức lớn hơn 35% hoặc cơ cấu vốn điều lệ chưa đúng quy định đề nghị tiến hành chuyển đổi cơ cấu vốn góp;  có Giám đốc/Tổng giám đốc là đại diện của Công ty tham gia góp vốn vào Công ty với tư cách là đại diện tổ chức thì không được tham gia góp vốn vào Công ty đó với tư cách cá nhân, đồng thời không được là đại diện của Công ty góp vốn thành lập doanh nghiệp thẩm định giá khác để bảo đảm thực hiện đúng quy định của pháp luật về thẩm định giá.

4. Về Chứng thư và Báo cáo kết quả thẩm định giá

- Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng trong thời hạn có hiệu lực được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá. Chứng thư và Báo cáo kết quả thẩm định giá chỉ được phát hành sau khi có Thông báo của Bộ Tài chính về doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá.

- Chứng thư và Báo cáo kết quả thẩm định giá phải có đầy đủ chữ ký trực tiếp của 02 thẩm định viên: (1) Giám đốc hoặc Phó Giám đốc được Giám đốc ủy quyền ký Chứng thư và Báo cáo kết quả thẩm định giá phải là người có Thẻ thẩm định viên về giá; (2) Thẩm định viên về giá phải có Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp. Hai thẩm định viên trên đều phải đăng ký hành nghề tại đơn vị phát hành Chứng thư và Báo cáo kết quả thẩm định giá và được Bộ Tài chính thông báo đủ điều kiện hành nghề tại đơn vị đó.

5.    Nội dung Báo cáo kết quả thẩm định giá: phải có phân tích, đánh giá đầy đủ cơ sở của những kết luận hoặc nhận định của thẩm định viên về tài sản và giá trị của tài sản theo đúng quy định của Tiêu chuẩn thẩm định giá số 04 về Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá tài sản và phương pháp thẩm định giá mà thẩm định viên về giá lựa chọn.

6.    Về trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp về thẩm định giá:

Đối với các doanh nghiệp thẩm định giá chưa mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc chưa trích lập hay trích lập chưa đúng quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp theo quy định tại Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá. Đề nghị các doanh nghiệp thực hiện ngay quy định này, trường hợp các doanh nghiệp thẩm định giá không thực hiện mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013.

Ngoài ra, các doanh nghiệp chưa niêm yết giá dịch vụ thẩm định giá tại Văn phòng giao dịch hoặc đăng trên website của Công ty, đề nghị chấn chỉnh và niêm yết giá ngay tại Văn phòng giao dịch và đăng trên website (nếu có) của Công ty.

7.    Về phương pháp thẩm định giá

Đề nghị các doanh nghiệp tuân thủ đúng các phương pháp thẩm định giá theo quy định tại Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3) và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

-   Đối với phương pháp so sánh phải thu thập ít nhất 03 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường. Báo giá phải có đủ 03 báo giá ghi rõ ngày tháng còn hiệu lực; có dấu, tên và địa chỉ của nhà cung cấp; báo giá còn hiệu lực trước ngày thực hiện thẩm định giá. Đồng thời, phân tích việc điều chỉnh các mức giá so sánh về mức giá của tài sản cần thẩm định. Báo cáo thẩm định giá phải đánh giá ảnh hưởng của những điều kiện hạn chế và ràng buộc (nếu có) đến kết quả thẩm định giá, thuyết minh lý do lựa chọn kết quả thẩm định giá trong số các phương án mà báo cáo thẩm định giá đã nêu.

-  Đối với phương pháp chi phí, Báo cáo thẩm định giá cần phân tích, đánh giá cụ thể để đưa ra tỷ lệ chất lượng còn lại của tài sản; đồng thời, phân tích, diễn giải về việc áp dụng đơn giá xây dựng,...

-  Đối với phương pháp thu nhập, cần có thuyết minh cụ thể về cách xác định doanh thu, chi phí; có đầy đủ thông tin về khảo sát thị trường và có bảng tổng hợp cụ thể về thông tin thu thập để đưa ra mức giá khi xác định doanh thu, chi phí.

-  Đối với phương pháp thặng dư: phải có diễn giải cụ thể để làm rõ việc áp dụng tỉ suất chiết khấu trong chiết khấu dòng thu nhập.

8.    Về lưu trữ hồ sơ thẩm định giá

- Đối với mỗi bộ hồ sơ thẩm định giá, đề nghị doanh nghiệp đưa vào lưu trữ đầy đủ bằng giấy và dữ liệu điện tử kể từ ngày phát hành Chứng thư thẩm định giá theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính.

- Thời hạn lưu trữ tối thiểu là 10 (mười) năm đối với hồ sơ thẩm định giá bằng giấy và lưu trữ vĩnh viễn đối với dữ liệu điện tử theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính.

9. Về đào tạo, cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật

Trong quá trình hoạt động thẩm định giá, các doanh nghiệp tổ chức đào tạo, cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá và các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành liên quan cho đội ngũ thẩm định viên và nhân viên để thực hiện, áp dụng cho phù hợp. Đồng thời, thẩm định viên tại doanh nghiệp tham gia vào các hội thảo, hội nghị, tọa đàm và các chương trình đào tạo về thẩm định giá do Bộ Tài chính tổ chức để nâng cao năng lực, trình độ chuyên môn cho đội ngũ thẩm định viên.

Bộ Tài chính đề nghị các doanh nghiệp thẩm định giá nghiêm túc rút kinh  nghiệm và thực hiện đúng quy định của pháp luật về thẩm định giá./.